Ringkasan Kuliah Hukum Administrasi dan Tata Guna Tanah

Tentang Catur Tertib Pertanahan

1.    Tertib Hukum

Tertib hukum akan terwujud apabila ada unifikasi hukum agar ada kepastian hukum.

2.    Tertib Administrasi

Tertib administrasi akan terwujud apabila memenuhi pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960.

3.    Tertib Penggunaan

Ini diharapkan nantinya status sebagai tanah jelas.

4.    Tertib Pemeliharaan

Pendaftaran Tanah

Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh negara atau pemerintah secara terus menerus dan teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data fisik dan yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang tanah yang berbeda di wilayah tertentu, pengelolaan, penyimpangan dan penyajian bagi kepentingan rakyat dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda bukti dan pemeliharaan.

Tujuan Pendaftaran Tanah

1        Tercapainya kepastian hukum dan perlindungan hukum.

2        Untuk penyediaan informasi, bagi pemerintah maupun masyarakat.

3        Adanya tertib administrasi pertanahan.

Pendaftaran Tanah diatur dalam:

Ø Pasal 33 UUD 1945

Ø PP No. 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah

Ø PP No. 24 Tahun 1997 yang ditetapkan tanggal 19 Juli 1997 dan berlaku 8 Oktober 1997 Jo. PMNA No. 30 Tahun 1997.

Pelaksanaan pendaftaran tanah terbagi menjadi dua macam, yaitu:

1.    Pendaftaran tanah untuk pertama kali

Merupakan kegiatan yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 dan PP No. 24 Tahun 1997 yang terdiri dari:

a.    Pendaftaran secara sistematik

Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan secara sistematik meliputi objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam suatu wilayah tertentu dan pendaftaran tanah ini diprakarsai oleh pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang yang ditetapkan oleh Menteri Agraria.

b.    Pendaftaran tanah secara sporadik

Yaitu kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai pertama atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam suatu wilayah (seluruh biaya ditanggung oleh subjek hak). Pendaftaran tanah secara sporadik dibagi dua, yaitu secara individual dan secara kolektif.

2.    Pendaftaran tanah untuk pemeliharaan

Ini terjadi karena:

1        Disebabkan penurunan hak

2        Disebabkan karena peningkatan hak

3        Ada pembebanan

4        Ada pemecahan

5        Ada penggabungan

Tanah di Indonesia dibagi menjadi dua kelompok, yaitu tanah negara dan tanah hak. Tanah negara adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara, sedangkan tanah hak ialah tanah yang dilekati dengan hak, contohnya Hak Milik.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah di Kesultanan DIY

Pelaksanaan UUPA di DIY dimulai pada tanggal 1 April 1984 dengan Keppres No.33 Tahun 1984. Pembagian tanah di DIY dibagi dalam 5 kelompok tanah, yaitu:

1.      Tanah A

Adalah tanah krung domain yaitu tanah yang langsung dikuasai oleh kraton.

2.      Tanah B

Tanah kraton yang sebagian kecil digunakan oleh orang barat/timur asing yang berjasa pada kraton dengan hak eigendom dan hak opstal.

Hak eigendom sebelum UUPA merupakan hak eigendom yang mutlak absolut, artinya hak yang tidak dapat dihapus oleh sebab apapun.

3.      Tanah C

Tanah kraton yang diberikan kepada penduduk atau kawulo yang ada di kota praja dengan hak androbe (sejenis hak milik).

4.      Tanah D

Tanah yang ada di Kabupaten yang diberikan kepada perseorangan, jika diluar kebupaten diberikan dengan hak anganggo.

5.      Tanah E

Tanah yang dapat dimohon oleh siapapun juga yang langsung berhubungan dengan kraton.

Macam-macam Bukti Kepemilikan Tanah

a.      Model B

Sertifikat asli sudah sesuai dengan PERDA DIY, sudah dilakukan pengukuran oleh Dinas Agraria.

b.      Model C

Sama sekali belum ada pengukuran oleh Dinas Agraria hanya diukur oleh petugas kelurahan dan biasanya bersangkutan hanya memiliki petikan Letter C.

c.       Model D/E

Suatu sertifikat sementara yang dalam hal ini hanya menyebutkan siapa subjek, hak, luasnya dan persilnya, statusnya sebagai apa, jenisnya (termasuk tanah pekarangan atau sawah).

d.      Petok atau Pipil

Bukan merupakan bukti kepemilikan, hanya merupakan bukti pembayaran pajak.

            Dari keempat macam tersebut, yang paling sempurna adalah Model B.

Pencabutan Hak Atas Tanah

Pencabutan Hak Atas Tanah memiliki dua fungsi, yaitu:

1.      Memberikan landasan hukum bagi pemerintah untuk melaksanakan pencabutan hak atas tanah yang dimiliki oleh rakyat.

2.      Melindungi hak warga masyarakat terhadap tindakan pemerintah yang akan melakukan pencabutan hak atas tanah.

Dikatakan melindungi karena pemerintah tidak boleh melakukan pencabutan begitu saja. Karena sudah diatur dalam Keppres No. 36 Tahun 2005. Pencabutan hak atas tanah boleh dilakukan jika untuk kepentingan umum dan harus memberikan ganti rugi yang layak. Disini yang dimaksud kepentingan umum misalnya pembangunan jalan tol, waduk, pelabuhan, bandara, dll.

Ada beberapa lahan yang dapat dicabut begitu saja oleh pemerintah berdasarkan pada PP No. 35 Tahun 2006, yaitu:

1.      Berdasarkan aspek historis geografis

2.    Jika dipindahkan ke lokasi lain menimbulkan pengorbanan yang besar

3.    Pembangunan tersebut sangat diperlukan dan itu merupakan lokasi yang strategis

4.    Proses pencabutan hak atas tanah (PP No. 20 Tahun 1961)

5.    Musyawarah terlebih dahulu antara pemerintah dengan masyarakat dan panitia pembangunan yang kemudian akan tercapai suatu kesimpulan tentang besarnya ganti kerugian, jika tidak tercapai kata mufakat dalam musyawarah maka akan disesuaikan dengan kemampuan pemerintah bila tidak bisa maka akan dipaksa untuk tetap dicabut.

Asas Pendaftaran Tanah

Asas pendaftaran tanah adalah sederhana, aman, terjangkau, mutakhir atau untuk mewujudkan asas publisitas/asas terbuka.

Sistem Pendaftaran Tanah

1.    Sistem pendaftaran hak

Ciri-cirinya adalah yang didaftarkan hak, Dinas Agraria bersifat aktif, disediakan lembar registrasi.

2.    Sistem pendaftaran akta

Ciri-cirinya adalah yang didaftar aktanya, Dinas Agraria bersifat pasif, akta yang didaftar diberi nomor, tidak diterbitkan sertifikat.

Publikasi Positif

1.      Memakai pendaftaran hak

2.      Data yang mutlak keberadaannya, tidak bisa diganggu gugat, bila bisa dibuktikan kepemilikannya bisa diminta ganti rugi kepada pemerintah.

Publikasi Negatif

1.      Akta tidak menjamin terhadap data yang ada didalamnya

2.      Ada asas nemoplus

Asas nemoplus adalah hanya orang yang namanya ada pada data yuridis sajalah yang bisa melakukan perbuatan hukum pada tanah yang ada pada data fisik kecuali dengan surat kuasa.

3.      Sepanjang masa dapat diganggu gugat sehingga diperlukan aquistifvelaring (ada pembatasan dalam gugatan, yaitu 5 tahun).

Indonesia menganut sistem publikasi negatif bertendensi posotif, berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997; ada sertifikat, ada asas nemoplus, ada Lembaga Rechtverwerking.

Ciri-ciri sistem publikasi negatif bertendensi positif adalah:

1.      Nama pemilik yang tercantum dalam bukti kepemilikan adalah pemilik yang benar dan dilindungi oleh hukum

2.      Setiap adanya suatu peristiwa balik nama melalui suatu proses penelitian yang seksama untuk memenuhi asas publisitas/keterbukaan.

3.      Setiap persil batas-batas yang diukur dan kemudian digambar dalam peta pendaftaran tanah masih tetap bisa dilakukan penyesuain kembali bila terjadi kekeliruan.

4.      Pemilik tanah yang tercantum dalam buku tanah masih dapat diganggu gugat melalui proses pengadilan dan sertifikat dapat dicabut melalui putusan pengadilan dalam jangka waktu 5 tahun.

5.      Tidak tersedianya dana ganti rugi untuk masyarakat yang merasa dirugikan dapat menuntut haknya melalui pengadilan.

Pengajuan Permohonan Hak

Klasifikasi dikatakan tanah negara adalah:

1        Tanah yang dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya.

2        Tanah yang berakhir jangka waktunya.

3        Tanah yang pemegang haknya meninggal dunia tidak mempunyai ahli waris.

4        Tanah yang ditelantarkan.

5        Tanah milik perusahaan Belanda yang terkena UU Nasionalisasi.

Tata cara pengajuan (untuk tanah Negara)

1.      Dengan Permohonan

2.      Bahwa kita mengajukan permohonan kepada pejabat yang berwenang (Bupati, Gubernur, BPN pusat) untuk memberikan Hak yang didasarkan pada jenis Hak dan juga luas Hak yang dimohon pada kantor pertanahan setempat.

3.      Setelah semua berkas masuk, maka kemudian kantor pertanahan akan melakukan penelitian terhadap kelengkapan berkas-berkas dan juga nantinya kantor pertanahan akan melakukan pemeriksaan lokasi tanah yang akan dilakukan oleh panitia yang dibentuk.

4.      Kepala kantor pertanahan akan memberikan rekomendasi kepada pejabat yang terkait untuk memberikan Hak atas tanah, jika permohonan itu ditolak maka akan dibuat berita acara alasan ditolak, jika permohonan itu diterima maka akan diterbitkan SKPH (Surat Keterangan Pemberian Hak).

Kewajiban penerima Hak setelah menerima SKPH

1        Kewajiban calon penerima hak, membayar uang pemasukan yang besarnya ditentukan dalam PMNA/KBPN No.4/1998.

2        Membayar BPHTB sebesar 5% x NJOP.

3        Membayar biaya penerbitan sertifikat.

4        Mendaftarkan hak yang diperolehnya dikantor pertanahan setempat untuk dibuatkan buku tanah dan sertfikatnya.

5        Dengan dibuatnya buku tanah, HAT tersebut lahir kemudian dibuatkan sertifikat untuk diserahkan kepada pemohon.

Pemasukan Negara

Hak Milik

1        Sawah

2 Hektar          : 0%

5 Hektar          : 2% x Harga Dasar

>5 Hektar        : 5% x Harga Dasar

2        Pekarangan

<200m             : 0% x Harga Dasar

200-600m        : 2% x Harga Dasar

600-2000m      : 4% x Harga Dasar

>2000m           : 6% x Harga Dasar

3        Hak Guna Bangunan

<200m             : 0%

200-600m        : 1%

600-2000m      : 2%

>2000              : 3%                                                     BPHTB           : 5% NJOPKP

                                                                                    NJOPKP         : NJOP-NJOPTKP

4        Hak Pakai                                                                   NJOPTKP       : 15 Juta

200m               : 0,75 %

600-2000m      : 1,5 %

>2000              : 2,5%

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Pengertian PPAT

1        Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang dan membuat akta-akta tertentu.

2        Menurut UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hipotek. PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan HAT dan akta pemberian kuasa, membebankan hak tanggungan menurut UU yang berlaku.

3        Menurut PP No. 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik yang mengenai HAT atau Hak Milik SaRuSun (satuan rumah susun)

4        Menurut PKBN No. 1 Tahun 2006. PPAT adalah pejabat umu yang diberikan kewenangan membuat akta otentik mengenai perbuatan tertentu terhadap HAT atau HM Sarusun.

Jenis-Jenis PPAT

1        PPAT tetap

PPAT tetap adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terhadap HAT atau SaRuSun.

2        PPAT Sementara

Adalah Pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatan untuk melakukan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.

3        PPAT Khusus

Adalah Pejabat BPN yang ditunjuk karena jabatannya untuk melakukan tugas PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintahan tertentu.

Syarat-syarat menjadi PPAT

1        Lulus ujian PPAT

2        Usia minimal 30 Tahun

3        Memiliki SKCK

4        Surat keterangan kesehatan jasmani dan rohani

5        Surat pernyataan bersedia menerima protokol PPAT

6        Surat pernyataan tidak merangkap jabatan

7        Daftar riwayat hidup

8        Foto copy S1 dan S2

9        Sertifikat diklat yang dilegalisir

PPAT boleh menolak membuat Akta apabila:

1        Jika sertifikat asli tidak dibawa oleh para pihak yang meminta dibuatkan suatu akta

2        Jika tidak ada kesesuaian antara sertifikat asli dengan buku tanah yang ada dikantor pertanahan/BPN

3        Jika tidak disampaikan alat bukti atau saksi dan pernyataan yang dikeluarkan oleh panitia adjudikasi

4        Jika salah satu para pihak bertindak berdasar kuasa mutlak

5        Jika belum ada ijin untuk yang harus ada ijin

6        Jika objek dalam sengketa

7        Jika ada pelanggaran larangan yang ditentukan oleh Undang-Undang.

Kantor Pertanahan dapat menolak melakukan Pendaftaran Tanah, apabila:

1.      Sertifikat atau surat keterangan tidak sesuai

2.      Perbuatan hukum yang dilakukan tidak dilalui dengan PPAT atau kutipan risalah lelang

3.      Dokumen yang diperlukan tidak lengkap

4.      Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan oleh Undang-Undang karena yang bersangkutan merupakan objek sengketa

5.      Perbuatan hukum menggunakan PPAT bisa batal atau dibatalkan melalui syarat objektif.

Land Use Planning (Perencanaan Penggunaan Tanah)

Land Use Planning harus ada karena:

1.      Kondisi tanah di Indonesia relatif tetap

2.      Jenis tanah di Indonesia yang bermacam-macam

3.      Luas lahan

Menurut PP No. 14 Tahun 2004 Land Use Planning adalah usaha untuk menata proyek-proyek pembangunan baik oleh pemerintah maupun yang tumbuh dari prakarsa maupun swadaya masyarakat sesuai dengan daftar skala priorotas disatu sisi dan dapat dicapai tertib penggunaan tanah disisi lain tetap dihormati sisi yang berlaku.

Landasan Land Use Planning

1.      Pasal 14 UU No. 1960

Suatu rencana umum mengenai persediaan, penggunaan, peruntukan BARAKA serta kekayaan alam yang ada didalamnya sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

2.      PP No. 16 Tahun 2004

Penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang berwujud konsulidasi melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil.

Tata Guna Tanah (ketentuan Pasal 14 UU No. 5 Tahun 1960), suatu rencana umum mengenai peresediaan penggunaan, peruntukkan BARAKA, serta kekayaan alam yang ada didalamnya sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Unsur-unsur penting Land Use Planning

1.      Ada kegiatan, pelaksanaan dan pengendalian tanah.

2.      Adanya kewenangan dari pemerintah untuk membuat suatu rencana umum mengenai persediaan, peruntukkan, penggunaan BARAKA.

3.      Adanya tujuan yang hendak dicapai dalam Pasal 2 ayat (3) UUPA, tujuan untuk mencapai sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat.

Empat sasaran TGT

1.       Menumbuhkan pengertian mengenai penggunaaan tanah secara fenomemal dan kemampuan tanah

2.      Menyusun suatu rencana pembangunan tanah baik ditingkat nasional ataupun daerah

3.      Menyusun petunjuk teknis mengenai peruntukan dan penggunaan tanah baik di pedesaan, maupun di perkotaan termasuk rencana pembuataan perencanaan tanah

4.      Melakukan survei sebagai bahan pembuataan peta, kemampuan tanah serta peta daerah tropis.

Tujuan TGT

1.      Menghindari konflik penggunaan tanah yang salah tempat

2.      Salah urus

3.      Lepas kendali

4.      Merugikan masyrakat

Prinsip perencanaan penggunaan tanah

1.      Principle of multiple use

Untuk mengatasi adanya keterbatasan tanah

2.      Principle maximum produktion

Penggunaan tanah yang terbatas itu, diharapkan bisa dilakukan semaksimal mungkin, sehingga bisa menghasilkan sesuatu yang maksimal

3.      Principle of optimun use

Penggunaan tanah semaksimal mungkin dengan memberikan keuntungan yang tinggi tanpa merusak kondisi tanah

Yang perlu diperhatikan dalam perencanaan penggunaan tanah adalah :

a.       Tujuan pembangunan yang dilakukan diatas tanah

b.      Subyek dari pembangunan

c.       Obyek dari pembangunan

Tiga model perencanaan penggunaan tanah

1.      Model zone (tertutup)

Dengan membuat zone berdasar pertimbangan teknis , untuk waktu tertentu dalam beberapa tahun (dengan cara buat master plane, rencana induk dll )

Keuntungan model ini adalah:

a.       Lingkungan tertata rapi

b.      Biaya relatif murah

c.       Tidak ada tumpang tindih

Kelemahanya adalah:

a.       Akan timbul suatu kesimpulan untuk mencari lahan yang kosong karna kepadatan penduduk yang semakin tinggi.

b.      Kondisi tanah yang semakin tag mendukung sehingga mencari lahan-lahan ynag kosong sesuai rencana sangan sulit.

Model ini sulit dilaksanakan karena:

a.       Peruntukan penggunaan tanah telah ditetapkan sebelum adanya kebijakan pembangunan.

b.      Hak penggunaan tanah yang dimiliki oleh rakyat diabaikan

c.       Tanah itu hanya satu dan hierarki (bertingkat)

d.      Kesulitan yang timbul tidak diperhitungkan sehingga akan muncul sepekulan tanah.

2.      Model sesuai dengan kondisi tanah

Kelemahan model ini:

a.       Tanah yang tersedia kurang mendukung kegiatan yang dilakukan, karna manusia yang memakai semakin lama semakin banyak.

b.      Adamnya berbagai peraturan perundang undangan yang mengatur

c.       Jenis usaha yang stu melahirkan jenis usaha yang lain nya sehingga membutuhkan tanah

Keuntungan medel ini :

Bisa menghasilkan sesuatu yang optimal

3.      Model tanah mengabdi pada pembangunan

Penggunann tanah itu akan disesuaikan dengan kebutuhan pembangunan yang biasanya sudah dipisah-pisahkan kedalam buku buku.

            Keuntungan model ini:

Didalam penggunaan tanah sudah diatur dan direncanakan terlebih dahulu sesuai dengan kebutuhan pembangunan.